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【基础信息】

所属区位：临港自贸区核心区--103板块

项目地址：美人蕉路近南港大道

开发商：上实城开

物业类型：高层

占地面积：㎡

总建面积：438533㎡

绿化率：35%

集中绿化：10%

容积率：

可售住宅：2448户

车位配比：1：

装修配置：装修交付

建筑风格：现代

上实·听海由上海实业（集团）有限公司（简称“上实集团”）旗下上海实业城市开发集团有限公司（简称“上实城开”）开发建设。

【上实集团 千亿国匠实力】

上实集团，上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。作为上海国资最大的主动型投资控股集团，2022年，上实集团实现营业收入2987亿港元，利润总额158亿港元，总资产4884亿港元。

【上实城开 共鸣上海27载】

上实城开，深耕上海27载，是上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，中国房地产上市公司综合实力50强，连年中国房地产百强荣誉获得者。树立核心都市产城融合发展商的企业愿景，打造综合性城市体系。

主要业务分布于上海、北京、天津、西安、重庆、烟台、沈阳等重点城市，造就了上海万源城、TODTOWN天荟、城开御瑄、城开云外、城开珑庭、上实·望海、上实·云端、北京西钓鱼台·御玺、西安自然界、烟台上实·云麓、天津上实·仰山等一批中高档楼盘，为城市面貌的改变谱写了辉煌的篇章。

【世界临港 综合性滨海城市枢纽】

临港新片区，承载服务长三角一体化国家战略和上海建设卓越全球城市的重要任务，打造成为我国深度融入经济全球化的重要载体，建成最现代、最生态、最便利、最具活力、最具特色的独立综合性节点滨海城市，将承载上海全球城市核心功能，成为上海未来的开放高地和战略增长极。

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【103板块 国际创新协同区】

项目位于103板块“国际创新协同区”，聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能、数字经济、蓝色经济等前沿科技产业。其中，科创总部湾共聚集24家科创领军企业；科技创新城板块已建成7个产业园，聚集360余家实体企业；顶尖科学家社区将入驻26个顶尖科学家及科创实验室，以强大的科创兑现力，打造创新涌动、活力迸发、开放包容的先行示范区，预计将于2024年基本建成。

【地标林立 | 全球文明窗口】

全球规模最大的上海天文馆、世界级文化艺术岛（在建中）、荣耀之环核心地标（在建中）、300m塔尖地标（在建中），对话全球艺术语境

【鲜氧环抱 | 生态健康宜居】

项目东邻赤风港湿地中心，南面朝向大海；周边南汇新城城市公园、国家风景区滴水湖公园，春花秋色公园，约公顷莫比乌斯科学公园（在建中）等公园环伺，享生态诗意栖居

三甲医院第六人民医院东院、复弘医院（规划中），护航健康舒居

上实·听海，是上实城开再誉临港的全新滨海力作。

将以缔造上海万源城的匠心，为临港再造一座滨海城邦，打造海洋时代的科技生活新序。上海浦东新区上实听海售楼中心电话：400-8567-334?【 已认证】

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【滨海城邦 | 全维生活之城】

以造城主义打造5+1超级大盘，5大社区地块与商业地块的有机链接，全生命周期型户型，满足更多家庭的生活所需。在滨海之域打造全维度的城市感生活主场，全龄理想生活近在咫尺。

【五大园林 | 活力生态之城】

将海洋之美融于自然谧境，以海浪、礁石、沙滩、绿洲、彩林为主题打造五大园林场景，串联室外社交生活场，涵盖核心会客厅、童趣乐园、约350m环跑道、自然课堂、私语花园、景观归家等生态主场，以自然激发源源不断的生活灵感。

【五重配套 | 丰盈乐享之城】

规划商业、教育、康养、托管、文化等五大配套，打造未来滨海的全龄社区，让三代人的海上理想在此美好兑现。商业配套涵盖餐饮、居住、休闲、健康等醇熟资源地盘，打造全维能级的高端商业社区，多元精彩生活一步即达。

【以海造境 | 澎湃诗意之城】

将海的DNA赋予建筑，社区内建筑呈现海的起伏韵律，形成高低有致的天际线；建筑立面犹如风帆造型，叠加海弧线元素，现代感雕塑品质感，呈现海的美学艺著，以海韵与扬帆的界面，与绵延的海岸线形成视觉呼应。

【架空层空间 | 全龄社交之城】

打造架空层空间，涵盖城市会客厅、长者乐园、康体儿童区、健身加油站等全年龄层生域，匠筑品质生活尊享。

【绿建三星 | 精工匠筑之城】

依据临港新片区高品质住宅设计导则要求，项目符合绿建三星标准，并采用海绵城市设计体系，打造可持续绿色社区；立面轻奢灰色系现代风格，完美融合国际住区板块风格。上海浦东新区上实听海售楼中心电话：400-8567-334???【 已认证】

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有格调、有温度 纳藏生活的欢愉

约80㎡-190㎡全生命周期户型，时代菁英理想家

共鸣世界临港的时代先声

开启一线滨海的新潮生活新序

当「听海」成为一种生活方式

世界便以你为中心而展开

营销中心地址：美人蕉路近南港大道

城市展厅地址：方竹路407号

上海527限购政策主要变化有如下：

1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；

3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；

4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；

6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。

什么是“多子女家庭”？

答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。

上海新房限购地图↓↓

非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）

非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房

五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

第二 贷款政策

2024年5月27日，上海调整首付比例：

首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%

其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。

同时，上海商业贷款利率也进行了调整：

首套房的商贷利率调整为；

二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为；其他区域调整为。

自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至和。

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至和。

第三 上海新房交易流程

1、认购率目前有1:、1:2、1:、1:四种比例。

2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。

一手房认购材料(居民)

认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。

（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类

1、身份证、户口簿

2、未成年人提供出生证

3、护照、港澳身份证、台胞证

4、现役军官证(含士官)、退役军官证

5、博士(含在读)学历证明或学籍证明

6、结婚证

7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）

（二）购房资格证明材料类

1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)

2、预告登记证明、网签合同

3、征收补偿安置协议

4、上海市不动产产调

5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料

6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明

（三）资金证明类材料

1、个人信用报告

2、存款证明

第四 税费政策

上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。

上海历年房产税率↓↓

以下6种情形免征房产税：

1、沪籍首套住房可免征。

2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。

3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。

4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。

5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。

6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。

第五 退税政策

注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（一）退税时间

1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。

2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。

3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

（二）退税地点

1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。

（三）退税金额

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

（四）退税主体

1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

（五）退税材料

《居民换购住房个人所得税退税申请表》；

纳税人身份证件；

现住房的房屋交易合同；

新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

第六 上海新房摇号积分制政策

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龙湖·金沙御湖境

【售楼中心电话】

贵宾热线：400-080-0105转333

线上优惠网站，免费专车接送看房

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金沙御湖境示范区实景-下沉式庭院

NO. 1｜壹

无论潮起潮落，“时势造英雄”的故事永不过时。

杭州限价走了这么多年，好地段产品平庸，平庸地段产品卷，终于渐渐走不下去了。

现在和地产同行聊天，总会说两句话，一句是“如果限价全放开”，另一句是“全凭本事多好”。所有人都在猜，谁能打出第一个样？

去年12月，杭州首宗“不限价”的商住地由龙湖收入囊中，荣归金沙大道头排席位，坐拥双天街与地铁口，繁华便利无敌。

杭州不限价时代的第一个项目来了！

4月13日，龙湖亚伦·金沙御湖境开放示范区，这是龙湖最高产品系“御湖境”在浙江首次落地，也是金沙湖首个带恒温泳池会所的住宅、唯一在售的200㎡大户型。

开幕第一天，示范区就涌入了上千人——所有人看完都在惊叹：好地段放开限价，房子竟然可以造得这么好！

会所、景观、架空层、户型……几乎全满分，在金沙湖前所未有，甚至碾压杭州许多经典豪宅。

NO. 2｜贰

如果说，米其林三星的标准是“值得搭飞机专程去品尝”，那么眼下的楼市中，“值得每位杭州人专程前往”的示范区，一定是金沙御湖境。

因为它，杭州楼市的产品力之争，从大门卷到了会所、景观、户型，面子里子都要！

作为龙湖新一代豪宅IP，“御湖境”首发于2022年底，只在北上广深等核心城市发布，销售额已达300多亿，傲人成绩来自顶流地段，亦来自选材、配置、圈层的顶格营造。

即将于本周末（4月中下旬）首开的金沙御湖境，仅体验区就打开了约万㎡，正所谓“不到园林，怎知春色如许。”

第一眼的气势，就令人肾上腺素飙升。

归家主入口的锻打铜超级大门仿佛一段充满张力的开场白：门头阔约58米，高约8米，以“石中之王”东湖石，结合非遗传人朱炳仁的锻打铜，千锤百炼铸造而成。

金沙御湖境主入口实景

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门庭礼制，是衡量豪宅“塔尖指数”的便捷工具，更是未来二手房最有力的价值锚点。

大门一侧，伫立着来自泰山的百年罗汉松，据说单棵造价就达87万；另一侧，是光影流转的琉璃门廊，8幅高约7米的紫山水奢石屏扇，像极了国家版本馆的大走廊。

去年，龙湖第一波御湖境带火了Prada绿石材，如今已是楼市网红，金沙御湖境则选择升级为更契合江南气质的“紫山水”，每一块都好似一轴写意山水画，紫色山川深浅不一，洁白云雾缭绕其间。

单是这个归家门庭的造价，就价值近千万！

金沙御湖境示范区实景-晶钻序厅

沉静内敛的东方意境，源自数十种奢石，也源自仪态万千的名贵树种。

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一进水院中，有一棵比主入口树形更大的泰山油松；走廊端景的主角，是50多年树龄的日本羽毛枫，下沉庭院里，还有更珍贵的日本红枫“红舞姬”，身姿飘逸如一袭水袖。

不仅选材够奢、数量翻倍，归家之路的仪式感更是拉满：地上有挑高约10米的柏悦同款晶钻序厅，负一层还有一间挑高序厅——龙湖献给御湖境的诚意，处处都要double！

而在杭州鉴定“真豪宅”，恒温泳池和会所是永远的金线，这也正契合了每座御湖境的配置标准，统统安排上！彻底满足你“既要又要”的疯狂梦想！

金沙御湖境示范区实景

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（上）礼仪序厅（下）恒温泳池

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“流水线上没有历史”，而金沙御湖境就是非流水线产品的典型。

行走在示范区中，每一步都充满惊喜——无论室外庭院，还是室内的厅堂、走廊乃至地下会所，阳光、植物、水景灵动穿插，伴随左右。

约1300㎡的地下会所之中，泳池、行政酒廊、瑜伽房、健身房等所有功能空间，透过一镜到底的通高玻璃，都能看到下沉庭院，正是“半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊”的境界。

每一处空间的尺度、配置和设计感，单独拿出来都可以吊打一众豪宅。

金沙御湖境示范区实景-行政酒廊

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尤其震撼的，是行政酒廊旁，这一整面约*米的室内通高植物墙，来自中国艺术家的《山谷新生》，由永生苔藓与遒劲树干，描摹出气势浩然的大地山川。

这样的设计，通常出现在曼谷等热带城市，于江南现身，大胆手笔必须由专业底气压阵。此前在杭州，我也仅见过一次，是在西湖边逸庐的亿豪宅里。

NO. 3｜叁

“能战胜龙湖的只有龙湖自己！”现场就有下沙的朋友感叹，“御湖境一出，之前的板块标杆滟澜山，也得让出霸榜十几年的宝座。”

一同参观的，还有一位亚运村业主，她的感想则是：“房子买早了，我住过的和即将住的区域，都没有这么好的房子！”

随同示范区，金沙御湖境还打开了约5000㎡大区景观、架空层和样板房。限价时代，即使五六万的楼盘，也很难把大门、泳池、会所、园林、装标等“豪宅图腾”集于一身，而御湖境做到了。

金沙御湖境园区实景

这一两年，杭州开发商做景观最爱对标奢华酒店，而在御湖境的流水亭阁间，你能找到不止一家顶奢酒店的影子，是柏悦、虹夕诺雅，又或是华尔道夫。

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但不管形态有多国际，根植于神髓中的，永远是杭州的在地文化。

金沙御湖境园区实景

记得当年滟澜山初亮相时，第一位去参观的同事就被迷住了：“像走进了小时候童话书里的彩色插页，美得像个梦。”

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十多年过去了，龙湖作为园林景观“一代宗师”的地位，从未被撼动。而金沙御湖境，在龙湖内部，被评价为龙湖景观最新的大成之作。

别的项目营造“九溪”，可能是一湾水+几株树，而御湖境是形神合一地复刻“云、桥、溪、林、岛”，还原“重重叠叠山，曲曲环环路，丁丁冬冬泉，高高下下树”。

对业主来说，杭州从此有了两个九溪，一个用来游赏，一个用来私藏。

金沙御湖境园区实景（封窗仅为效果展示）

小区分南北地块，共17幢高层，外立面以大幅晶钻玻璃主打，铝板线条勾勒，宛如“垂直的镜面”，轻盈融于自然之境。

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17幢楼中，有16幢的一楼挑高架空，下楼即可享受主题泛会所，会客厅、阅读咖啡馆、儿童游乐区、茶室……一家老小的闲暇时光，都安排妥当。

部分架空层空间既可封闭，酷夏和严冬也能尽情享受；朝向园区的一面，还都留出了大面玻璃窗，不辜负四季好风景。

不但倾注了打造豪宅的成本，更实现了高颜值和舒适度的统一。

金沙御湖境外立面效果示意图

御湖境还带来了下沙唯一在售的200㎡+大户型，建面约113-208㎡的户型配置，比板块所有在售和已售楼盘都“大一号”，为的就是圈层高度纯粹。

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仅仅是大还不够，御湖境的突破，用一句话概括就是神户型大融合：大面宽、超高开窗面、主卧270°转角窗、L型转角客厅+阳台……一把集齐，可以召唤神龙了！

尤其令人倾心的是建面约139㎡户型的样板间，南向面宽，得房率爆表，还利用“类一梯一户”优势做了入户阳台，一出电梯，就可以独享一座空中花园。

高净值家庭改善住房的最强动因，就是装标够豪，御湖境也不遗余力地卷出了新高度——

客厅铺的是万豪酒店同款的简一瓷砖；厨房配备一线厨电6件套；卫生间用上了智能马桶，大户型还有智能浴缸，到家前就可以放好一池热水……

NO. 4｜肆

在最严苛的下沙老住户眼中，金沙御湖境也是金沙湖最好的一块地。

它的南侧，是下沙黄金中轴金沙大道，看看控规图就会发现，这样的主干道，两侧基本布局为城市级商业配套，御湖境是唯一伫立于CBD大道的宅地，未来也再难复制。

由金沙御湖境出发，5分钟步行圈之内的城市资源浓度太高了！

西侧300多米是金沙天街，东侧紧挨吾角天街，街对面就是金沙印象城，这样的商业密度，也只有武林和钱新可比肩了。

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（上）金沙天街（下）吾角天街

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并且，金沙天街的人气一度是杭州天街里最高的，被滨江天街超越之后，在杭州人气TOP榜上依然可以笑看风云。

这一次，龙湖还带来了比御湖境更年轻的“欢肆”，它是龙湖去年刚刚发布的商业产品线，“品质公寓+活力街区”的业态格局，不再是传统的盒子式商场，而是一整片开放式商业目的地。

欢肆街区效果示意图

杭州的“小三亚”金沙湖公园，就在金沙天街斜对面，湖畔便是地标建筑金沙湖大剧院，环湖四周，是连成片的商业和甲级写字楼群。

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这里是杭州最具高级感的街区之一，500强公司密集，企业总部扎堆，日夜流动上演的，是白领金领云集的都市剧，多的是文慧心那样的大女主。

白天，可以来湖畔散步慢跑，入夜，就在大剧院欣赏一台好剧，到了周末，金沙大道的人气更是直冲沸点，整个大城东的杭州人都潮涌而来。

放眼杭州，也唯有西湖边，能将湖畔风景与璀璨CBD合而为一。

金沙湖沿岸，杭州东部CBD蔚然成型

最大的彩蛋是，“欢肆”还是直连1号线高沙站的地铁上盖！未来，每一位御湖境业主出了地铁，都可经由地下通道归家。

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而1号线作为杭州最早通车的轨交大动脉，一线串联起武林、西湖、滨江、湘湖，直达机场、东站、城站三大枢纽。

也就是说，从御湖境去往机场、高铁站，或是任何一座地铁上盖商场、写字楼，都不需要露天行走，风霜雨雪皆无惧，真正丝滑地连接整座城市！

NO. 5｜伍

昨天是御湖境开放示范区的第二天，夜幕低垂时，门口依然排着长队，还有人拖家带口第二次前来，只为一睹未来理想家园的芳容。

毕竟，金沙御湖境本周就将取证首开，时间不等人啊！

15年间，龙湖完整地塑造了金沙湖，也完成了这段长情如文火的告白。

2009年滟澜山惊艳全城，龙湖已剖白初心——营造金沙湖品质住宅标杆。此后的金沙天街、滟澜星街、皇冠假日酒店、吾角天街，也彻底改变了城东的商业格局。

如今，借助不限价的契机，“一座城市一座御湖境”，更让龙湖的进取心彰显无遗，审美力与产品力同步迈向巅峰，金沙湖豪宅的最后一块拼图，终于合拢。

这份满分答卷，也将杭州房产品带到了新的高度，所有人都充满希冀，让我们重回那个杭州引领全国楼市的黄金年代！

龙湖·金沙御湖境

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