赵燕菁：房地产新政本质是救债务端，这关乎中美博弈的走势 事关取消限购、房地产税收等，中央重磅发文释放哪些信号？

赵燕菁：房地产新政本质是救债务端，这关乎中美博弈的走势 事关取消限购、房地产税收等，中央重磅发文释放哪些信号？， 

赵燕菁：房地产新政本质是救债务端，这关乎中美博弈的走势

【文/观察者网专栏作者赵燕菁】

尽管市场对中央出台新的房地产救市政策早有预期，但5月17日房地产新政之猛还是震撼了整个市场。

社会上的普遍认为此次新政是国家为了制止经济下滑开展的救市，这是非常狭隘的。遵义会议后红军“四渡赤水”当时看上去就是在求生，但如果放到整个长征甚至中国革命，“四渡赤水”实际上改变的是对敌我态势的全新理解，创造出一套全新的作战形式。

今天的房地产救市也是如此，中央在“房地产市场供求关系发生重大变化”这一判断基础上提出的一系列应对措施，将会长期改变中国经济未来的运行模式。这就要求我们从一开始就要对战役的意义、战役的规模有清醒地认识。

新政背景：房产衰退导致银行造币功能丧失

此次中国经济衰退，发端于打压房地产引发的资产负债表衰退。在中国的资产负债表里，以实体经济特别是制造业为基础的资产端非常强大，美国在高科技方面的限制反而激发了“卡脖子”领域的快速替代。

真正问题出在中国的负债端。由于房地产在债务端权益项中占比极大，银行通过贷款创造货币最主要的抵押品都来自房地产，房地产估值的下探，导致全社会资产缩水，银行创造货币功能丧失，债务端大幅衰退。

由于资产负债两端必须相等，债务端的收缩使得资产端全面过剩。没有债务端的修复，货币就创造不出来，消费就是无源之水，“新质经济”就会受到抑制，强大的资产端反而成为经济增长的诅咒。

因此，这次救市，表面上看是救房地产，但本质上救的是债务端。救房地产只是手段，救债务端才是目的。只有将房地产新政放到这个大框架里，才能正确理解救市政策的宏观意义。

中美经济脱钩：究竟谁收割谁？

宏观债务端负债项、权益项组成。债务端和资产端的差额由对外贸易弥补，资产端大于债务端，贸易就需要顺差；负债端大于资产端，贸易就需要逆差。房地产衰退导致中国宏观债务端大幅萎缩，使得中国经济更加依赖外部顺差；美国大规模举债，使得美国经济更加依赖外贸逆差。

中美经济脱钩，双方都会出现资产端和负债端出现落差，谁的落差越小，谁的抗衰退能力越强，谁就会最终胜出。如果中国胜出，就可以收割美国的资本；如果美国胜出，就可以收割中国的资产。

因此，美国需要通过“高息揽储”弥补自身资产端，但加息也是有限度的，一旦无风险收益大过资本市场，就会引发资本市场衰退。所以美国必须在股市维持非常高的泡沫，还必须提升与其竞争的资本市场的风险。

而中国则需要外需弥补债务端的缺口。以汽车产业为例，虽然国产汽车在技术上取得突破，但4月当月国内销售却负增5.6%，之所以生产还能增长15.4%，靠的是出口在撑着。

美国之所以指责中国产能过剩，带头对中国加税，就是不让中国利用外部市场弥补债务端收缩形成的缺口。可以说中美双方都进入了最困难的阶段。

需要指出的是，俄乌战争后，美国带头对俄罗斯展开制裁，使欧洲的资本市场无法威胁美国的资本市场，但却无意中帮助了中国。

由于俄罗斯与中国的能源贸易采用人民币结算，不仅减少了中国对美元的需求，反过来扩大了人民币的需求，有效地对冲了美国对中国加税带来的影响。中俄资产负债表的互补，严重破坏了美国对中俄的制裁的效果。因此，美国竭力切断中俄人民币结算的贸易不仅是要制裁俄罗斯，同时也是要进一步也是要强化中国对美元的依赖。

3000亿再贷款创造流动性，但还不够

从全球竞争中，我们可以看清。保住、进而扩大权益项是中国头等重要的战略。而在组成权益项的股市、债市、房市中，权重最大的就是房地产。由于存量不动产的规模远大于增量，房价、地价对权益的估值要远比新增房地产规模更重要。

央行降息、降首付，再结合不久前自然资源部提出通过与去化周期挂钩减少供地，各地取消限价、限资格、限容积率等一系列政策，房地产政策从“限价放量”向“限量保价”180度大调整，就是要制止宏观负债端螺旋式收缩。这也就是为什么说5.17房地产新政乃是事关全局的“淮海战役”。

在5.17房地产新政中，舆论往往集中在降息、降首付等需求端政策，其实自然资源部减少供地等供给端政策更加重要。特别是央行设立3000 亿元保障性住房再贷款，用于支持地方政府收购已建成未出售商品房用作保障性住房的政策是前所未有的做法。

如果把减少供地比作股票市场停止IPO，回购股票（土地）显然能更加有效修复资产的市值（房价）。虽然3000亿元再贷款看上去规模不大，但重要的是打通了央行通过资本市场投放货币的渠道——在二级房地产市场通过购买不动产创造货币，就像美联储和日本央行二级市场通过购买国债和股票创造流动性是一个道理。

很多人会担心这样做会不会导致“债务货币化”。这是因为债务在传统认知中已经妖魔化。在现代经济中，所有货币都是债务创造的。债务是现代财富的载体。过去四十年中国债务端扩张主要是地方政府借助房地产通过商业银行创造的。

通过房地产创造货币，乃是中国经济过去几十年繁荣的基础。央行再贷款既解决了保障性住房融资问题，又解决了流动性创造问题。但相对于严重过剩的房地产市场，3000亿的回购可谓是杯水车薪。

有人估算，要想达到市场出清（把去化周期降到18个月），至少需要1万亿～5万亿人民币左右。3000亿回购资金，人民银行若按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款也不过5000亿元。

而地方政府是此轮房地产的重灾区，财政已经捉襟见肘，融资能力有限，即使利率低至1.75%，以保障房的低回报率也难以支持更大规模的融资。这时就需要中央财政一起发力，发行万亿量级的国债专项收购存量住房。

那么市场有没有这样的需求？5月17日上午，首只超长期特别国债票面利率出炉。财政部官网显示，本期国债实际发行面值金额400亿元，期限30年，经招标确定的票面利率为2.57%。此次参与竞争性招标的金融机构承销团有56家，根据Wind（万得）数据，“24特别国债01”全场倍数3.9，边际倍数高达382.6（此前国债投标倍数在2倍-3倍附近）。

从发行的利率及认购倍数来看，中国无风险资产的缺口非常大，国债还有很大的发债空间。特别是中国当下通缩的环境为发行超低利息国债提供了宝贵的窗口。

92亿老旧住房更新也应扮演关键角色

一场战役要想取得胜利，需要协调一致行动，有人进攻就要有人防守。在“放量限价”转向“限量保价”的过程中，很多地方政府的财政会变得极端困难，特别是那些依赖土地收益补贴的公共服务，都会面临痛苦的收费和涨价。

即便如此，地方政府也必须意识到现在卖更多的地就是饮鸩止渴，本地目标必须服从国家目标。压缩房地产供给的另一个政策后果，就是房地产上下游相关的产业和就业的巨大冲击。这就必须提到国家的另一项配套政策——城市更新。

根据七普数据，中国城镇人口为9亿，住建部口径人均居住面积为37㎡，估算全国城镇房屋存量为333亿平方米。根据七普数据，1990年前房屋占8.7%，约29亿平方米；2000年房屋占比27.5%，到2030年仅房龄30年以上的住房就将高达92亿平方米。即使分到5年完成这92亿平米住房的更新，年均总面积也有12亿平方米。

这和2019年房地产顶峰时新开工面积16.7亿平方米基本在一个数量级，其建设规模足以接替房地产下降带来的需求缺口。这意味着城市更新在全局中必定要扮演战略性的角色。

紧接着的问题是城市更新的钱从哪里来？以往的城市更新主要是政府靠房地产融资（拆迁-增容-回迁），现在这条路显然走不通了。这就需要创造一套新的城市更新模式——业主自主更新。

这一模式简单讲，就是利用业主的信用为物业更新进行融资。由于不包含地价，老旧住房的更新成本一般不到同面积商品房的1/5（高房价的区位甚至不到1/10）。

如果用房子做抵押贷款，本金可以在产权交易时抵扣，自住业主只需支付利息，这就大大降低了居民改造的负担。由于改造后的物业价值远高于改造成本，住房本身会是非常安全的抵押品。这一过程不仅帮助居民解决了融资问题，带来相关建筑业、建材业、金融业的就业和投资，刺激耐用商品的消费，更重要的是通过银行贷款可以创造出新增货币，推动债务端的进一步扩张。

宏观经济的增长，说到底，就是资产负债表的扩张。中国的资产负债表短板是债务端。可以说，债务端的规模决定了中国的经济规模的上限。

在美国决心要中国与世界市场脱钩的今天，内生的资本和需求对于中国经济减少外部依赖，实现自主增长变得极端重要。

正是在这个意义上，5.17新政绝不是一个应急策略，而是事关中国经济增长的全局大战略。中华民族的复兴是一场伟大的战争，其意义和烈度远比多数人想象得要大。5.17新政就是一场决定性的战役。开弓没有回头箭，战役一旦展开，就必须动员全部力量，绝不能犹豫不决，更不能半途而废。

发布于：上海


事关取消限购、房地产税收等，中央重磅发文释放哪些信号？

7月21日，新华社受权全文播发《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）。

在涉及房地产方面，《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

在业内人士看来，《决定》中的涉房内容覆盖面较广，既有对此前政策的加以强调，又有新的表述。华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，房地产的相关表述字斟句酌，每一句话都有特定的指向，对于后续政策的落实、改革的切入点都有明确的指导。

在涉及房地产方面，《决定》提出了多项重要表述。资料图片

涉房地产内容147字，覆盖多方面

据新华社消息，《决定》约2.2万字，除引言和结束语外，有十五个部分，分三大板块。第一部分为第一板块，是总论，主要阐述进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重大意义和总体要求。第二至第十四部分为第二板块，是分论，主要从经济、政治、文化、社会、生态文明、国家安全、国防和军队等方面部署改革。第十五部分为第三板块，主要讲加强党对改革的领导、深化党的建设制度改革、党风廉政建设和反腐败斗争。内容条目通篇排序，开列60条。

其中，关于房地产的内容在第十一部分“健全保障和改善民生制度体系”的“健全社会保障体系”里面，共计147字，关键词有租购并举、保障性住房、工薪群体、城乡居民、改善性住房、限购政策、普通住宅和非普通住宅标准、房地产开发融资方式、预售制度、房地产税收制度等。

可以看出，涉及房地产的内容较为丰富，供需两端皆有覆盖，虽然不少关键词在此前的各种中央会议中有所提及，但是在业内人士看来，在这种级别的报告中出现，更凸显其重要性。

对此，贾康向新京报记者表示，放在民生板块中来阐述房地产市场的调控与改革，呼应着老百姓对于民生改善的关切。《决定》中关于房地产的表述字斟句酌，每一句话都有特定的指向，有些是对传承性内容的加以强调，有些则是新出现的表述，对于后续政策的落实、改革的切入点都有明确的指导。

《决定》中涉房内容的第一句是，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

贾康指出，加快建立租购并举的住房制度中的“加快”，值得注意，有“发力”之意。新模式此前已经多次强调，但是要标本兼治、治本为上。

在贾康看来，新模式要双轨统筹，保障房与商品房相辅相成、双轨并行。

“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”一边是保障房一边是商品房，《决定》中的涉房内容，恰好体现了双轨建设。

一线城市调控有望继续优化，普宅标准或将取消

值得关注的是，《决定》对于房地产的未来调整，给予了明确的指向。

《决定》明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

自去年以来，大部分城市的限购陆续退出，仅有北京、上海、广州、深圳、天津以及海南仍保持着限购政策。

“能够取消的限购措施可以继续取消，哪怕最后完全没有限购，也符合市场轨调节发挥充分作用的取向。但是大的前提是保障轨托底到位，如果到位了，限购政策全部取消，整个市场状态会更加健康。”贾康说。

但是贾康表示，一线城市的限购调整大概率还会是小步走，除了保障轨是否托底到位的问题外，调控还要保持积极稳妥，一步一步来，走一走、看一看。北京是最典型的，有若干个小步，不过一下子完全取消限购，恐怕不行。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受新京报采访时表示，关于限购政策，第一次在这种级别的报告中出现。这意味着，有关城市限购政策会进一步松动。

关于普宅标准的调整，《决定》中有着更为直接的表述：取消普通住宅和非普通住宅标准。

去年底，一线城市陆续优化了普宅与非普宅标准，深圳删除了“总价750万元”限制；北京普宅标准价格方面，不再设置房屋总价标准，仅保留单价标准；上海新标准剔除了价格标准、适度提高了建筑面积标准。虽然均有优化，但仍保留着普宅与非普宅的区别。

邹琳华表示，取消普通住宅和非普通住宅标准，不是用“优化”而是“取消”二字，力度还是很大的，能更好地支持改善性住房需求。

贾康说，关于普宅的提法很有新意，目前以买方市场为主，取消普宅与非普宅的区别，使得购房的环境更加宽松，有鼓励大家出手买房之意。凡是有普宅与非普宅区分的地方，都可以参照《决定》中的原则取消。

“在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选，以及在增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住宅标准，一方面会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

改革预售制度，预售资金既要用起来又能管得住

不只是强调了需求端的调整，《决定》对于供给端以及税费制度也有涉及。

《决定》明确，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

李宇嘉表示，改革房地产开发融资方式，就是要全面落地“白名单”融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”。以房地产项目合规为“一致取向”，两个部门通力合作、双向奔赴，强化项目“推送-反馈”闭环机制和贷款“投放-使用-偿还”机制，促进两个管理部门政策上激励相融，着力于促使房地产项目满足“5+5”的标准化合规条件。这样，既实现住建部门对房地产监管的职能，也能满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险，这就是房地产行业治理体系和治理能力现代化。

而关于商品房预售制度，近30年来为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。但是近几年，随着部分房企资金流断裂、楼盘停工，市场呼吁商品房预售制取消的声音不断。

贾康说，很多人主张不要再卖楼花了，推行现房销售，理解这样的想法。但是一刀切的做法也未必合理，应允许在“一城一策”的原则下去尝试，能取消的地方可以考虑取消，一下子完全取消，可能还是要考虑很多的问题，毕竟预售制度有融资支持的功能，要使房地产市场能够相对稳定地筑底，走入一个持续回暖过程，一些地方在加强和健全管理的同时可能还可考虑要借鉴海外经验，有一定的预售制度，因此要改革。

邹琳华认为，改革商品房预售制度，此前这种级别的文件也很少提及，不说取消而是改革，现房销售与期房销售都会存在，“两条腿”走路。预售制度会继续存在，需要完善，同时现房销售会逐步增多。预售制度主要涉及资金监管问题，要么是监管过度，导致资金没有得到很好利用，要么是监管不足，导致资金被挪用，房子烂尾。因此通过改革，对预售资金进行更好的监管，既能够用起来又能够管得住。

关于预售制度的改革，在今年年初的全国两会上，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲表示，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

再提房地产税，业内称肯定了改革的大方向

此外，《决定》提及，完善房地产税收制度。

关于房地产税，此前多年一直被热议，但是去年9月，对外公布的《十四届全国人大常委会立法规划》中明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议，但颇受关注的房地产税立法并未出现。

中泰证券研究所政策团队首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅解释称，房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。1994年我国进行了结构性税制改革，逐步形成了现行的房地产税收体系。我国的房地产税收涉及房地产的开发、流转和保有三个环节，涵盖13个主要税种。

贾康说，《决定》实际上肯定了房地产税改革的大方向，讲完善，就要通过改革完善，但涉及住房保有环节的房地产税改革试点扩围等方面，考虑当下的情况，时机上还需要等待。

邹琳华表示，房地产税收制度包括很多方面，既有交易环节又有持有环节，从目前来看，完善优化交易环节的税费制度空间较大，包括个人所得税、增值税等。未来，可能会进一步降低交易税费以支持改善型住房需求。

李宇嘉认为，目前，房地产循环受阻，包括土地开工和销售、新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。因此，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，减少增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 刘军[db:内容]?